遺産分割が終了していない不動産を売却する場合

遺産分割協議もせず、相続不動産の所有者が決まっていない状態、つまり相続不動産を未分割のままで売却する場合には、各相続人が法定相続に基づいて共同相続したとみなされます。

原則として、相続された不動産は相続人全員の共有財産となるので、相続人の1人が売却しようと思っても、相続人全員の同意がなければ売却はできません。

後に分割協議をして、法定相続分と異なる割合で代金を分割する事は原則的には認められませんのでご注意ください。

相続手続き後すぐに売却する場合

お亡くなりになられた方の自宅土地については、小規模宅地の特例を使用することが出来ます。

この小規模宅地の特例とは、相続税の申告時に土地の評価額を最大で80%減額するもので、この特例を使用し、相続税がかからなかったというケースがよくあります。

なお、配偶者がその自宅土地を相続する場合には、いつ売却しても80%の減額が出来ますので心配ありません。

この制度の適用を受けるには、その他にも様々な用件を満たす必要がありますので、必ず専門家にご相談下さい。

相続財産の評価方法

相続税に最も大きな影響を与える財産の一つが不動産です。
相続税額を算出するには、まず対象となる相続財産にどれくらいの価値があるのかを割り出さなくてはなりません。

相続税法では、ごく一部の財産について特別な評価方法を定め、その他の財産は「時価によるもの」としています。

相続税の申告で最も大変なのがこの相続税評価額の計算であり、これはかなりの専門知識が要求されますので、この分野を得意としている税理士などの専門家の力を借りる事が必要になります。

不動産の評価方法

宅地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。

路線価方式

市街地にある宅地の価額は、路線価（その宅地に面する道路につけられた価格）をもとに評価額を計算します。

路線価方式による評価では、路線価図を使います。

実際の評価額は、この路線価に宅地の立地や形状に応じた一定の調整率（補正率、加算率）などによる修正を加えて宅地の評価額を算出します。

なお、土地の間口、奥行き、地形等で利用しにくい土地は評価が低くなります。
逆に、二つの路線に面している角地などは、土地の利用価値が高く、評価も高くなります。

倍率方式

都市郊外の地域で路線価が定められていない地域については、固定資産財評価額にその地域ごとに定められている一定の倍率を掛けて計算します。
倍率表は国税局が毎年見直しており、公開されています。

家屋の評価

家屋は、固定資産財評価額に一定の倍率を掛けて求めますが、現在この倍率は1.0倍とされています。
したがって、固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額となります。

農地の評価

固定資産評価額に一定の倍率を掛けて計算します。
ただし、市街地などにある田畑については、付近の宅地に比準して計算します。

相続税の負担を軽くするためには、出来るだけ相続税評価額を低くなるようにする事が肝心です。

しかし、違法に減らすのではなく、法律で認められている事項をもれなく適用し、適法に低くする事が大切です。

借地権および貸宅地の評価

借地権の評価額（建物を所有するために土地を借りている権利）

自用地の評価額に借地権割合を掛けた価額となります。

借地権の評価	自用地としての評価額×借地権割合

貸宅地の評価額（借地権の目的となっている宅地）

自用地の評価額から借地権の価額を引いた価額となります。

貸宅地の評価	自用地としての評価額×（1-借地権割合）

貸家建付地の評価額（貸家を建てて、他人に貸しているその宅地）

自用地の評価額から、その自用地としての価額に、借地権割合と借家権割合との相乗積を乗じて計算した額を引いた価額となります。

貸家建付地の評価	自用地としての評価額×（1-借地権割合×借家権割合）

なお、借地権割合は地域ごとに決められ、評価倍率表（路線価地域は路線価図）により公表されます。
借地権割合は、大阪の一部を除き30%となっています。

小規模住宅の評価減

生活の基盤となる最低限必要な財産を相続税から守るため、被相続人の居住用宅地や事業用宅地のうち、一定の面積までは通常の評価より一定の評価減を行うもの。

宅地の状況	種類	限度 面積	減額される 比率
居住用宅地	特定居住用宅地	330㎡	80%
居住用宅地	その他の居住用宅地	200㎡	50%
事業用宅地	特定事業用宅地	400㎡	80%
事業用宅地	特定同族会社事業用宅地	400㎡	80%
事業用宅地	その他の事業用宅地	200㎡	50%